제주, 「곶자왈 보전 기본계획(2027~2031)」 수립 착수 상세 정리

 

제주특별자치도가 2026년 7월 14일 '곶자왈 보전 기본계획(2027~2031)' 수립 용역에 본격 착수했습니다. 이번 계획은 향후 5년 동안 제주 곶자왈을 어떻게 보전하고 관리할 것인지에 대한 중장기 로드맵을 마련하는 사업으로, 단순한 환경보호 정책을 넘어 토지 이용, 도시계획, 개발사업, 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 수 있는 정책으로 평가됩니다.

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1. 곶자왈이란 무엇인가?

'곶자왈'은 제주에서만 볼 수 있는 독특한 자연환경입니다.

용암이 흘러 굳으면서 만들어진 울퉁불퉁한 암반 위에 숲이 형성된 지역으로, 나무와 암석이 뒤섞여 일반적인 숲과는 전혀 다른 생태계를 이루고 있습니다.

곶자왈은 단순한 숲이 아니라

• 제주 지하수의 주요 공급원
• 다양한 희귀 동·식물의 서식지
• 한라산과 해안을 연결하는 생태축
• 기후변화 대응을 위한 탄소흡수원

이라는 매우 중요한 기능을 담당합니다.

제주도민이 사용하는 생활용수 대부분이 지하수인 만큼, 곶자왈은 제주 생태계와 생활환경을 유지하는 핵심 기반으로 평가받고 있습니다.

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2. 왜 새로운 기본계획을 만드는가?

제주도는 그동안 곶자왈을 보호해 왔지만 여러 문제가 꾸준히 제기되었습니다.

대표적으로

• 보호지역 관리 기준이 명확하지 않은 점
• 사유지 비중이 매우 높은 점
• 관광 및 개발사업 증가
• 토지 이용에 대한 민원 증가
• 훼손지역 복원 기준 부족

등이 있었습니다.

특히 곶자왈의 상당 부분이 개인 소유 토지이다 보니

"환경보전이 우선인가"

"사유재산권을 존중해야 하는가"

라는 갈등이 계속 발생해 왔습니다.

이번 기본계획은 이러한 갈등을 줄이고 현실적인 관리기준을 마련하는 것이 핵심 목적입니다.

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3. 이번 계획의 주요 내용

용역은 제주연구원이 수행하며 2027년 6월까지 진행됩니다.

주요 과업은 다음과 같습니다.

① 곶자왈 현황 조사

• 공간정보(GIS) 분석
• 토지 이용 현황 조사
• 생태환경 조사
• 개발 현황 파악

② 보전 목표 설정

향후 5년 동안

• 어디를 반드시 보전할 것인지
• 어디는 복원이 필요한지
• 관리가 필요한 지역은 어디인지

세부적인 기준을 마련합니다.

③ 관리체계 정비

현재 다소 모호했던

• 보호지역 관리기준
• 개발 가능 여부
• 복원 기준

등을 보다 구체적으로 마련할 예정입니다.

④ 주민 참여 확대

특히 눈에 띄는 부분은

토지주가 참여하는 소득 창출 방안입니다.

단순히 개발을 막는 것이 아니라

• 생태관광
• 환경교육
• 탄소흡수 사업
• 생태서비스

등을 통해 토지주에게도 일정한 경제적 혜택이 돌아가는 방안을 검토합니다.

⑤ 실행 중심 계획

이번 계획은 단순한 연구보고서가 아니라

• 행정
• 예산
• 사업
• 관련 조례
• 제도 개선

까지 연계되는 실행계획으로 추진됩니다.

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4. 향후 일정

제주도는

• 기초자료 조사
• 현황 분석
• 주민 의견수렴
• 전문가 자문
• 복원방안 검토

등을 거쳐

2027년 6월 최종 기본계획을 확정할 예정입니다.

이후에는 예산과 연계하여 실제 사업들이 순차적으로 추진될 가능성이 큽니다.

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5. 앞으로 예상되는 변화

이번 계획이 완료되면 다음과 같은 변화가 예상됩니다.

• 곶자왈 보호지역의 관리기준이 더욱 구체화될 가능성
• 개발행위 허가 심사가 강화될 가능성
• 일부 지역은 보전지역으로 추가 관리될 가능성
• 훼손지역 복원사업 확대
• 토지 매입사업 확대
• 생태관광과 환경서비스 사업 활성화
• 탄소중립 정책과 연계한 새로운 사업 추진

즉, 단순한 환경정책이 아니라 토지 이용과 개발 방향을 결정하는 중요한 기준이 될 가능성이 높습니다.

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💡 공인중개사 실무 포인트 (약 1,000자)

이번 곶자왈 보전 기본계획은 공인중개사, 특히 토지중개를 전문으로 하는 중개사라면 반드시 주목해야 할 정책입니다.

첫째, 곶자왈 인접 토지의 개발 가능성을 더욱 면밀히 확인해야 합니다. 지금까지는 용도지역만 확인하는 경우가 많았지만 앞으로는 곶자왈 관리계획, 환경보전 기준, 개발행위 제한 여부 등을 함께 검토해야 할 가능성이 커집니다. 토지 매매 전 도시계획 확인원, 토지이용계획확인서, 환경 관련 규제까지 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.

둘째, 토지 가치가 지역별로 차별화될 수 있습니다. 보전 가치가 높은 지역은 개발 가능성이 낮아질 수 있지만, 생태관광이나 환경보전 정책과 연계되면 새로운 가치가 형성될 수도 있습니다. 반대로 개발을 기대하고 투자했던 토지는 규제 강화로 기대수익이 달라질 가능성도 있습니다.

셋째, 사유지 매입이나 보상사업 확대 가능성도 관심 있게 살펴봐야 합니다. 향후 제주도가 보전지역 확대나 '도민 자산화 사업' 등을 추진할 경우 일부 토지는 공공 매입 대상이 될 수 있으며, 이는 토지 거래시장에도 영향을 줄 수 있습니다.

넷째, 매수인 상담 시 '규제 리스크' 설명 의무가 더욱 중요해질 수 있습니다. 단순히 "전망이 좋다", "개발 가능성이 있다"는 설명보다, 향후 보전계획 수립 과정에서 규제가 변경될 수 있다는 점을 충분히 안내하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

마지막으로, 제주의 부동산 시장은 앞으로 환경보전과 개발의 균형이 중요한 가치가 될 가능성이 높습니다. 토지 중개 전문 공인중개사라면 곶자왈 보전계획, 제주도 도시기본계획, 경관계획, 환경영향평가 제도 등을 함께 이해하는 것이 경쟁력이 될 것입니다. 특히 토지 상담 시 '입지'뿐 아니라 '정책 변화'까지 설명할 수 있는 전문가가 앞으로 더욱 신뢰를 얻을 것으로 보입니다.